【問い】マイホームを売却したいと考えていますが、計算すると利益が出そうです。申告の際に気を付ける点を教えてください。

【税理士】マイホーム（居住用財産）の売却益は譲渡所得として申告する必要があり、その際に①特別控除②軽減税率ーなどの特例があります。①の特別控除は、売却した不動産の所有期間に関係なくその譲渡所得金額から３千万円を限度として控除するというもので、適用の多い特例です。②の軽減税率は、売却した年の１月１日現在の所有期聞か10年を超える財産の売却で、譲渡所得金額が６千万円以下の時は税率が10％になります。①と②の特例は重複して適用を受けることができます。

【問い】マイホームの買い替えにより利益が出た場合の申告の特例について教えてください。

【税理士】居住用財産の「買換え特例」は、マイホームを売却した年の１月１日現在の所有期間が10年を超え、10年以上居住した財産を１億円以下で売却し、一定の居住用財産を購入した場合、売却利益の課税を将来に繰り延べるというものです。この特例を受ける場合は、前出の①と②の特例との重複はできません。

　買換え特例の適用を受けて購入したマイホームを後に売却する際に、譲渡所得の計算に使う取得価額は、以前の居住用財産から引き継いだ額となります。また、取得時期は「買い替えた時」なので、５年以内に売却すると短期譲渡に該当し税率が高くなります。「取得価額は前の物件を引き継ぎ、取得時期は引き継がない」という点に留意が必要です。

　特例の選択や申告について、詳しくはお近くの税理士にお尋ねください。

（南九州税理士会熊本東支部　枦木孝一）